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Lexique de l'immobilier

DEBOURS

Dépenses acquittées par le notaire pour le compte de son client afin de rémunérer les différents intervenants ayant participé à la réalisation de l'acte (conservateur des hypothèques, géomètre...).

DESTINATION

C'est l'usage auquel un bien est affecté (habitation par exemple).

DESÉCIALISATION

Consiste, en matière de bail commercial, à ajouter à l’activité autorisée dans le contrat une ou plusieurs autres activités. On parle de déspécialisation plénière quand toute activité, sans restriction, est autorisée. Elle fait l’objet d’une procédure spéciale et doit notamment être autorisée par le propriétaire moyennant une éventuelle indemnité dite de « déspécialisation ».

DIAGNOSTICS

AMIANTE
Le Code de la Santé Publique impose la recherche d’amiante lors de la vente d’un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.Cette recherche est également obligatoire avant la démolition d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble ou en cas de mise à disposition de locaux après désamiantage.Il est à noter que dans le cadre d’une copropriété, le diagnostic amiante relatif aux parties privatives est à fournir par le vendeur, et celui relatif aux parties communes est à demander au syndic de copropriété.
Durée de validité du diagnostic : Illimitée
Diagnostic valide : Le document doit être postérieur au 1er septembre 2002, car depuis cette date, le contrôle en matière d’amiante s’est renforcé.
Sanction en cas d’absence du diagnostic : impossibilité de s’exonérer des vices cachés.

 

PLOMB
Depuis le 27 avril 2006, il est imposé la réalisation d’un ‘Constat des Risques d’Exposition au Plomb’ lors de la vente d’un immeuble d’habitation construit avant 1948 à usage de logement. Ce diagnostic a pour objectif de participer à la lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d’accessibilité au plomb. Dans le cadre d’une copropriété, il est à noter que depuis le 12 Août 2008, le syndic est dans l’obligation de fournir le Constat des Risques d’Exposition au Plomb concernant les parties communes au Notaire rédacteur, mais il est préférable de l’obtenir dès la rédaction du compromis de vente.
Durée de validité du diagnostic : Si le constat est négatif : illimité, s’il est positif : 1 an.
Sanction en cas d’absence de diagnostic : Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés et manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale.
Voir Valeurs Immobilières N° 20

 

TERMITES
Depuis le 8 Juin 1999, un état parasitaire partiel (seuls les termites sont, pour l’instant concernés par cette loi) est obligatoire, tous types d’habitation confondus, pour les biens situés en zone délimitée par la préfecture (Zone contaminée ou susceptible de l’être). Il permet de déterminer le degré d’infestation éventuelle du bâtiment par les termites.
Durée de validité du diagnostic : 6 Mois.
Sanction en cas d’absence de diagnostic : Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

 

INSTALLATION INTÉRIEURE DE GAZ
Depuis le 1er Novembre 2007, l’établissement d’un diagnostic gaz est obligatoire pour toute vente d’un logement équipé du gaz naturel. Sont concernées les installations intérieures de gaz réalisées depuis plus de quinze ans, peu importe le type de gaz utilisé (gaz naturel, gaz propane liquide etc.) L’état n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. En cas de vente d’un lot de copropriété, l’état ne porte que sur la partie privative du lot.
Durée de validité du diagnostic : 3 ans.
Sanction en cas d’absence de diagnostic : Impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

 

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
Depuis le 1er Novembre 2006, le DPE est obligatoire. Le but du diagnostic est de calculer la consommation énergétique réelle du bâtiment visité et de proposer des travaux de manière à ce que la consommation d’énergie requise pour leur utilisation reste modérée eu égard aux conditions climatiques locales et au confort des habitants. Ce DPE permettra aux acheteurs ou utilisateurs éventuels d’avoir une claire vision de la performance énergétique sur le marché immobilier.
Durée de validité du diagnostic : 10 ans.
Immeubles concernés par le DPE : Immeubles clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude.
Nb : Il y a des exceptions : constructions provisoires, bâtiments à usage agricole, artisanal, industriel, lieux de culte, monuments historiques classés ou inscrits…
Sanction en cas d’absence de diagnostic : Ce diagnostic permet d’estimer la consommation en énergie d’un immeuble et son impact sur l’effet de serre. Ce rapport n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur.
Voir Valeurs Immobilières N° 20

 

PLAN DE PRÉVENTION DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES
Depuis le 1er Juin 2006, en cas de vente d’un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels, ou dans une zone de sismicité définie par décret, tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier est obligé d’annexer au compromis de vente ou contrat de location un état des risques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé. Un état des risques est établi à partir des informations mises à disposition par la Préfecture. Les principaux risques visés par ce dispositif sont : les inondations, les séismes, mouvements de terrain, feux de forêt, installations nucléaires, usines classées Seveso.
Durée de validité de l’état des risques : 6 Mois.
Sanction en cas d’absence de diagnostic : L’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Voir Valeurs Immobilières N° 20

 

INSTALLATION ÉLECTRIQUE
En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, doit être produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et doit être joint au dossier de diagnostic technique. Cette obligation entrera en vigueur le 1er janvier 2009.
Durée de validité du diagnostic : 3 ans.
Sanction en cas d’absence de diagnostic : Impossible pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

 

INSTALLATION INDIVIDUELLE D’ASSAINISSEMENT
A compter du 1er janvier 2013, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation équipé d’une installation d’assainissement non collectif, le document établi à l’issue du contrôle effectué par la commune devra être joint au dossier de diagnostic technique.
Durée de validité du document: 10 ans.

 

LOI CARREZ
Obligation de mentionner la superficie privative exacte du bien vendu dans les compromis de vente ou d’achat et dans tous les contrats notariés de vente d’un lot de copropriété quelle qu’en soit la destination (habitation, professionnelle, commerciale). L’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois suivant l’acte notarié constatant la vente si cette mention n’est pas indiquée.
Durée de validité du diagnostic : Illimitée.
Sanction en cas d’absence de la mention de la superficie : L’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois suivant l’acte notarié constatant la vente si cette mention n’est pas indiquée.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur a la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un délai d’un an.

DIFFÉRÉ D'AMORTISSEMENT

Technique permettant à l’emprunteur de retarder le remboursement du capital emprunté pendant une période donnée durant laquelle il ne versera que les intérêts d’emprunt et les frais. Le différé permet ainsi d’alléger les premières échéances de remboursement afin de faire face le cas échéant à d’autres charges.

DOMICILIATION D'ENTREPRISE

Autorisation accordée à toute personne qui crée une entreprise ou une société de domicilier le siège social de cette entreprise dans son local d’habitation (qu’il soit propriétaire ou locataire) pour une durée maximale de 2 ans, à condition toutefois de ne pas y exercer son activité (loi du 21 décembre 1984).

DOMOTIQUE

Ensemble des techniques et études visant à intégrer à l’habitat tous les automatismes en matière de sécurité, de gestion de l’énergie et de communication, tout en facilitant le maximum de services à distance.

DONATION

Acte juridique par lequel une personne (le donateur) donne de son vivant et irrévocablement un bien à une autre personne (le donataire) qui l’accepte. La donation doit être passée devant notaire.

Voir la « Donation-partage » Valeurs Immobilières n° 11 + Lien

DROIT AU BAIL (cf. : pas de porte )

Appelé aussi « pas de porte », il s’agit du prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur. Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail, ainsi qu’avec la qualité de l’emplacement QUI DEMEURE UN FACTEUR ESSENTIEL.

DROIT D'ENTRÉE

Il s’agit d’une indemnité versée par le locataire au bailleur lors de la conclusion d’un bail commercial. Il représente, le plus souvent, la contrepartie pécuniaire du droit au renouvellement conféré au locataire par le bail commercial (notion de propriété commerciale) et répond aux mêmes critères que le droit au bail pour sa valorisation.

DROIT DE PASSAGE

Chacun doit pouvoir, de sa propriété, accéder à la voie publique. C'est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d'un fonds enclavé : l'établissement d'une servitude de passage. La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fonds enclavé. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (article 682). Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »). C’est pourquoi, la loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage (le propriétaire du "fonds dominant").

DROIT DE PRÉEMPTION

Droit légal accordé à certaines personnes privées (locataire, fermier, indivisaire...) ou publiques (collectivités publiques, SAFER...) d'acquérir un bien par priorité à toute autre personne, si le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

DROIT PERSONNEL

Droit que possède une personne (le créancier) d’exiger d’une autre personne (le débiteur) l’exécution d’une obligation (de donner, de faire ou de ne pas faire). Appelé également droit de créance, le droit personnel ne crée de liens et d’obligations qu’entre deux personnes, par opposition au droit réel qui implique un rapport entre une personne et un bien.

DROIT RÉEL

Droit qui confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur un bien. Le droit de propriété est un droit réel, par excellence. Contrairement au droit personnel, le droit réel s’exerce sans l’entremise d’une autre personne et sans créer de liens entre deux personnes

DROITS D'ENREGISTREMENT

Les ventes d'immeubles (mutations à titre onéreux) sont soumises aux droits d'enregistrement, c'est-à-dire à une taxe dont le montant se décompose en plusieurs droits perçus par l'Etat et les différentes collectivités locales du lieu d’établissement du bien. Certaines ventes sont toutefois soumises à la TVA. Il s’agit des ventes d'immeubles en l’état futur d'achèvement ( VEFA *), des ventes d'immeubles neufs achevés depuis moins de cinq ans.

DROITS DE SUCCESSION

Les droits de succession dépendent des liens entre héritiers et défunt et de la part qui leur revient. Le montant des droits de succession que doivent acquitter les héritiers ou les légataires dépend à la fois du lien de parenté qui les unissait au défunt et du montant de la part successorale nette (après déduction du passif) qui leur revient. En outre, certains avantages sont réservés aux héritiers les plus proches du défunt ou attribués aux héritiers en fonction de leur état de santé ou de leur situation de famille. Tout cela crée des barèmes, des taux applicables à la situation de chacun, que l'on soit héritier en ligne directe, conjoint survivant, ou même sans lien de parenté. De plus, un usufruit peut s'imposer. Là, c'est l'âge de l'usufruitier qui sert de référence.

DÉCLARATION D'ACHÈVEMENT DE TRAVAUX

A l'achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis de construire doit faire parvenir cette déclaration à l'administration de manière à ce que lui soit délivré un certificat de conformité.

DÉCLARATION D'UTILE PUBLIQUE, DUP

Acte pris par décret en Conseil d’Etat après enquête préalable et par lequel est engagée la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.

DÉFICIT FONCIER

Le propriétaire bailleur d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global jusqu'à 10700 euros par an. L'excédent est reportable pendant six ans. Mais les intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers pendant dix ans.

DÉFISCALISATION

Pour visualiser le tableau très complet des lois et dispositifs de défiscalisation,

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Pour visualiser le tableau des plafonds de loyers et de ressources dans le cadre des dispositifs de défiscalisation.

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DÉLAI DE RÉFLEXION

Délai de 7 jours dont bénéficient les acquéreurs de logements neufs pour annuler le contrat (article 20 de la loi du 31 décembre 1989 dite loi Neiertz). Cette faculté de rétractation concerne les contrats de réservation d’appartements, les contrats de construction de maisons individuelles et généralement tout avant-contrat relatif à l’acquisition d’un logement neuf signé sous seing privé. Le délai court à compter de la réception du contrat par l’acquéreur.

DÉLAI DE RÉTRACTATION

Pour les biens anciens, la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 assortit le compromis de vente d’un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation du document en lettre recommandée avec accusé de réception.

DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Etre propriétaire d’un bien, c’est avoir le droit d’en disposer, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner (c’est l’abusus), le droit d’en jouir et d’en user, en l’habitant notamment (c’est l’usus), et enfin le droit d’en percevoir les fruits, en le louant par exemple (c’est le fructus). Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c'est-à-dire répartir ces droits entre deux personnes : le nu-propriétaire qui peut disposer du bien et l’usufruitier qui conserve le droit d’en jouir et d’en percevoir les fruits. Le démembrement de propriété se rencontre en matière de viager (le vendeur ou crédirentier conserve l’usufruit tandis que l’acquéreur ou débirentier détient la nue-propriété. De même, en matière successorale, le conjoint survivant conserve généralement l’usufruit du logement des époux tandis que la nue-propriété va aux enfants.

DÉPÔT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie est une somme demandée par le propriétaire au locataire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives dans le cadre des baux régis par la loi du 6 juillet 1989. Elle est encaissée et conservée jusqu'à la fin de la location. La loi pour le pouvoir d’achat n° 2008-111 du 8 février 2008 stipule que son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés. Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé.